Im Idealfall bis zu 28% Abschreibung in den ersten 4 Jahren möglich!

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus wurde eine Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung einer Mietwohnung eingeführt.

Zeitliche Anwendung

Bauantrag bzw. Bauanzeige müssen nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt werden. Maßgebend ist regelmäßig das Datum des Eingangsstempels der nach Landesrecht zuständigen Behörde.

Nutzungsvoraussetzung

• entgeltliche Überlassung zu fremden Wohnzwecken im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren (zehnjähriger Vermietungszeitraum)
• nicht begünstigt ist z.B. die Ferienwohnung

Neue Wohnung i.S.d. § 7b EStG• in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union • Neubau von bisher nicht vorhandenen Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern,• Aus- oder Umbau zu bisher nicht vorhandenen Wohnungen in- bestehenden Gebäudeflächen (z.B. Dachgeschossausbauten, Teilung bestehender Wohnflächen) oder- Aufstockung und/oder Anbau auf bzw. an einem bestehenden Gebäude (mit Flächenerweiterung) oder

• Umgestaltung von gewerblichen genutzten Flächen in neue Wohnungen
• Anschaffung einer neuen Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung

Beispiel 1

Ein Investor lässt in einem neu errichteten Gebäude mehrere Wohnungen herstellen. Das Gebäude und auch die Wohnungen werden am 30. November 2020 (Bauantrag 10.Mai 2019) fertiggestellt.

• Der Investor begründet  durch Teilungserklärung Eigentumswohnungen, welche einzeln veräußert werden.
• Das Gebäude wird als ganzes veräußert.

In beiden Fällen können die Erwerber die Sonderabschreibung nach §7b EStG in Anspruch nehmen, wenn die neuen Wohnungen oder das Gebäude bis zum 31. Dezember 2020 rechtswirksam unter Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht erworben wurden.

Baukostenobergrenze
Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist nur zulässig, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungskosten/ Herstellungskosten nicht mehr als 3.000 EUR je m² Nutzfläche betragen.

Beispiel 2

Ein Gebäude mit einer Bruttogrundfläche von insgesamt 750m² wird neu errichtet.

Die Nutzung des Gebäudes stellt sich wie folgt dar:
300m² Fläche entfallen auf Mietwohnungen, 350m² Fläche entfallen auf vermietete gewerblich genutzte Flächen, 50m²Fläche entfallen auf gemeinschaftlich genutzte Nebenräume und 50m²Fläche entfallen auf Funktions- und Haustechnikflächen, Aufzüge und Aufzugsschächte, Treppenläufe und-podeste.

Die Herstellungskosten betragen insgesamt 1.850.00,00 € Euro, darin enthalten sind Mehraufwendungen für Sonderausstattungen der gewerblich genutzten Fläche i.H.v. 100.000,00 € Euro.

Die Baukosten je m² (Wohn)Fläche ermitteln sich wie folgt: nach DIN 277: 1.750.000 EUR / 750 m2 = 2.333 EUR je m^2. Die Baukostenobergrenzen nach § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG ist nicht überschritten.

Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung
Die Förderhöchstgrenze wird auf max. 2.000,00 € Euro je m² Wohnfläche begrenzt.

Fortführung Beispiel 2

Die Nutzfläche des Gebäudes beträgt 700m², die Nutzfläche der begünstigten Wohnungen beträgt 323m² (die gemeinschaftlich genutzten Nebenräume werden zu 46,15 v.Hd. [300/650] den begünstigten zugerechnet). Die Funktionsflächen von 50m² werden in die Berechnung der Nutzflächen nicht einbezogen. 

Herstellungskosten je m² Nutzfläche: 1.750.000 Euro / 700 m² = 2.500 Euro je m². Die auf die begünstigten Wohnungen entfallenden förderfähigen Herstellungskosten ermitteln sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche der neuen Mietwohnungen zur Gesamtnutzfläche:(1.750.000 Euro x 323 m²) / 700 m² = 807.500 Euro

Da die Herstellungskosten je m² Wohnfläche (wobei auf die Nutzfläche abgestellt werden darf) die Förder-höchstgrenze i. H. v. 2.000 Euro überschreiten, ermittelt sich die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung nach §7b EStG unter Berücksichtigung des Förderhöchstbetrages wie folgt:2.000 Euro x 323 m² = 646.000 EuroIm Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden drei Jahren können neben der normalen Gebäudeabschreibung jährlich 5 v.Hd. = 32.300 € zusätzliche Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau steuerlich berücksichtigt werden.

Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau zählt zu den unter die beihilferechtlichen Regelungen fallenden De-minimis-Beihilfen.

Welche Schranken hierbei für Sie von Bedeutung sein können und zu Fragen was passiert, wenn die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient oder gar veräußert wird, stehen wir Ihnen bei Interesse gern zur Verfügung.

Sprechen Sie uns direkt an und vereinbaren Sie einen Beratungstermin.

Ihr Team Ingenpass